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Valeur de nantissement
C’est la valeur que la banque va utiliser pour calculer l’hypothèque. Généralement, il s’agit du prix d’achat. Mais dans certains cas, la banque estime le bien à un prix inférieur à celui sur lequel l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord.
Par exemple, vous avez le coup de cœur pour une maison vendue à CHF 1’100’000.—. Vous allez voir votre banque qui, elle, n’a pas de (coup de) cœur et estime la maison à une valeur de CHF 900’000.—. La valeur de nantissement sera de CHF 900’000.—.
Le cas inverse peut se produire. Vous tombez sur l’occasion rêvée. Une maison vendue à CHF 800’000.—, et la banque l’estime à CHF 950’000.—. Mais la valeur de nantissement restera de CHF 800’000.—, c’est-à-dire que vous ne pourrez faire un prêt hypothécaire que sur la valeur à laquelle vous l’achetez réellement.
Valeur de rendement
La valeur de rendement d’un bien immobilier est calculée sur base des revenus qu’il génère (loyers) et d’un taux de capitalisation désiré. Cette méthode ne tient pas compte des frais d’exploitation et d’entretien de l’immeuble.
La valeur de rendement est spécifique au marché de l’immobilier locatif (objets de rendement).
Valeur intrinsèque
Intrinsèque signifie : qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose.
On parle également de valeur réelle, valeur technique, valeur substantielle, valeur matérielle, valeur de la pierre ou encore valeur du coût déprécié. Tous ces termes font référence au même concept de la valeur intrinsèque.
La valeur intrinsèque calcule la valeur d’un bien immobilier en partant du prix à neuf d’aujourd’hui, diminué d’une dépréciation due à l’effet du temps, appelée « vétusté ». La vétusté est estimée en fonction de l’âge et de l’entretien du bâtiment.
Les informations de base qui permettent de calculer la valeur intrinsèque sont :
- La surface du terrain
- Le volume de la construction
- La qualité de la construction et des finitions
- L’année de construction
- Les rénovations entreprises
- Les aménagements extérieurs
- Les frais annexes
La différence entre la valeur intrinsèque et la valeur de marché est qu’en plus des caractéristiques techniques, la valeur de marché prend en compte la situation de l’offre et de la demande au moment précis de la mise en vente.
La définition complète de la valeur intrinsèque, tirée du glossaire de la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières, est la suivante :
Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :
a) la valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :
– l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
– l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables,
– l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.), diminuée de leur dépréciation ;
d) pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.
[Source : Glossaire de définitions relatives aux expertises immobilières de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières]
Valeur locative
La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute aux revenus réels des propriétaires. Ce revenu correspond à ce que le propriétaire pourrait obtenir en louant le bien qu’il occupe. La logique de la valeur locative est d’établir une sorte d’égalité entre locataires et propriétaires.
Dans le canton de Vaud, le critère principal pour déterminer la valeur locative est la surface habitable nette du logement. De ce revenu fictif sont déduits les intérêts de la dette hypothécaire ainsi que les frais d’entretien du bien. Les frais d’entretien peuvent être les frais réels ou un forfait.
Si vous achetez un bien qui n’est pas neuf et que vous entreprenez des rénovations et entretiens réguliers qui en augmentent la valeur et qui sont déductibles, vous pouvez en arriver à déduire plus que la valeur locative, et ainsi diminuer votre imposition tout en augmentant la valeur de votre patrimoine. La valeur locative explique également l’intérêt que les propriétaires ont à rester fortement endettés, étant donné que les intérêts sont fiscalement déductibles.
Un projet de réforme est à l’étude.
Valeur nette de la construction
La valeur à neuf moins la vétusté.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
Valeur U, facteur U ou coefficient de transmission thermique U
La valeur U indique la capacité des matériaux de construction à résister au transfert de chaleur.
La chaleur se transmet du milieu le plus chaud vers le plus froid. La valeur U indique la capacité des matériaux de construction (mur, plancher, toiture, fenêtres, etc.) et des matériaux isolants à empêcher ce transfert de chaleur. Plus la valeur U est faible, plus le matériau ou la construction empêche le transfert de chaleur et donc plus la construction est isolante.
L’unité de la valeur U sont des watt (quantité d’énergie) par m² et par degré de température. Dans le cas de cette unité, la température utilisée est en degré Kelvin (K). Mais dans les faits, que cela soit en Kelvin ou en degrés Celsius n’a aucune importance puisqu’il s’agit de la différence de température entre le milieu extérieur et le milieu intérieur qui importe. Si la température intérieure est de 20° Celsius ou 293.15 degrés Kelvin et que la température extérieure soit de 0° Celsius ou 273.15 °K, la différence est de 20 Celsius ou Kelvin.
À titre d’exemple, voici des valeurs U de différentes parties d’une construction aux normes actuelles bien isolée :
Murs : U entre 0.2 et 0.4 W/(m2K)
Toiture : U entre 0.2 et 0.4 W/(m2K)
Fenêtres : U entre 1.2 et 2.4 W/(m2K)
Valeur vénale
La valeur vénale est le prix auquel des biens immobiliers tels que des terrains, des maisons, villas ou immeubles de plusieurs habitations peuvent être vendus par un vendeur consentant à un acquéreur qui n’a pas de lien avec le vendeur à la date de l’estimation. Cette précision est nécessaire afin de ne pas tenir compte des transactions entre membres de la même famille par exemple.
Il fait partie de la définition que le bien vendu l’est sur le marché libre, ce qui exclut les ventes aux enchères par exemple. Il fait également partie de la définition que les conditions de la vente permettent un transfert de propriété dans des conditions normales. Il est également important qu’une période suffisante soit respectée pour mener la négociation à bien (ce qui exclut des ventes faites « au forcing »).
Donc, la valeur vénale ou valeur de marché sera le prix noté sur l’acte notarié après l’estimation, la mise en vente, la négociation et la conclusion de l’affaire dans de saines conditions normales de vente.
Les bases qui servent à déterminer la valeur vénale sont la valeur intrinsèque ou la valeur de rendement selon le type d’objet et la situation du marché immobilier au moment de la détermination de cette valeur.
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Vanne thermostatique
De thermo, « chaleur », et de statique, « qui ne change pas ». La vanne thermostatique permet d’ouvrir, de régler ou de fermer le flux d’eau chaude dans les radiateurs afin de maintenir une température constante dans la pièce.
Pour un salon par exemple, un réglage de la vanne entre les positions 3 et 4 va assurer une température entre 20 et 22 °C. Lorsque la température ambiante baisse, la vanne s’ouvre pour laisser passer plus d’eau chaude, ce qui va réchauffer l’atmosphère. Lorsque la pièce est plus chaude, par exemple par un apport de chaleur par le soleil ou un poêle, la vanne se ferme automatiquement.
Vénal
Qui peut s’échanger contre de l’argent. Une valeur vénale est donc la valeur d’un bien, estimée en argent.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Vente
Le Code des obligations suisse définit le terme « vente » à l’article 184, comme ceci : « La vente est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à lui payer. »
Une vente est donc l’échange d’un bien contre de l’argent.
L’article 1 du Code des obligations (CO) précise quant à lui que « le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté ».
Pour certains types de ventes tels que la vente d’un bien immobilier, il faut respecter la forme authentique. Cette exigence vient de l’article 216 du CO. Dans le canton de Vaud et dans les autres cantons romands, cela implique de passer devant un notaire pour vendre son bien immobilier.
