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Surface de plancher
Un bâtiment est généralement composé de plusieurs niveaux. Chaque niveau a une certaine surface. La surface de plancher est la somme de ces surfaces. Selon cette définition, la surface se mesure de mur extérieur à mur extérieur.
Prenons un exemple volontairement simple d’un bâtiment parfaitement cubique de 10 mètres de largeur sur 10 mètres de longueur, et de 10 mètres de hauteur. Il y a 4 niveaux. Chaque niveau mesure 10×10 au sol soit 100 mètres carrés. Il y a donc 400 mètres carrés de surface de plancher au total. Mais bien entendu, il existe certaines subtilités pour déterminer précisément la surface de plancher.
La définition suivante est déjà plus complète : par surface de plancher (SP) on entend la somme des surfaces correspondant aux espaces accessibles fermés de toutes parts.
Surface de plancher déterminante – SPd
La surface de plancher déterminante (SPd) est la somme de toutes les surfaces de plancher des bâtiments principaux.
N’entrent pas dans le calcul de la surface de plancher les surfaces dont le vide d’étage est inférieur à la valeur minimale légale ainsi que les surfaces utiles secondaires (SUS) et les surfaces d’installations (SI), selon la norme SIA 416.
La surface de plancher déterminante SPd comprend ainsi :
- la surface utile principale SUP,
- la surface de dégagement SD,
- la surface de construction SC.
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Surface de terrain déterminante (STd)
La surface de terrain déterminante est la valeur de référence pour toutes les mesures d’utilisation du sol.
La surface de terrain déterminante comprend les terrains et parties de terrains compris dans la zone à bâtir correspondante. Les surfaces des accès sont prises en compte.
Ne font pas partie de la surface de terrain déterminante les surfaces relatives au réseau routier d’ordre supérieur (principal, collecteur et de desserte).
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Surface de vente nette
La surface de vente nette est, selon les recommandations de l’USPI Suisse, la norme à utiliser dans le canton de Vaud en matière d’estimation immobilière, que ce soit pour les maisons ou les appartements.
Il s’agit de la surface habitable incluant les armoires encastrées, le bloc de cuisine, les foyers de cheminées, l’escalier intérieur (que l’on ne compte qu’une seule fois, même s’il y a plusieurs étages), à laquelle il faut ajouter 50% de la surface des balcons et 33% de la surface des terrasses. Les mezzanines et pièces dans les combles comptent à partir d’une hauteur de 1,50 mètre.
La surface de vente nette est également connue sous l’appellation « surface PPE » pour les appartements.
👉🏻 Voir Surface PPE dans ce glossaire.
Surface financière
La surface financière est une appréciation de la capacité d’un potentiel acheteur à financer son achat.
Cette surface financière dépend en grande partie de ses fonds propres disponibles et de ses revenus, qui sont les éléments de base utilisés par les institutions financières pour vérifier si une personne est apte à assumer ses engagements financiers.
Surface habitable
Selon les recommandations de l’USPI Suisse, la surface habitable est la surface mesurée à l’intérieur des murs extérieurs de l’habitation. Cette surface inclut donc la surface de construction intérieure (l’épaisseur des murs internes).
La surface habitable est habituellement de 5% de plus que la surface nette habitable.
Surface nette habitable
La surface nette habitable est composée de la somme des surfaces de toutes les pièces propres à l’habitation. Les mesures se prennent entre chaque murs. Seules les pièces chauffées répondant à certains critères de volume, de hauteur, d’éclairage et de ventilation, sont prises en compte.
👉🏻 Volume : Les pièces doivent avoir un volume d’au moins 20 m3. Les chambres à coucher occupées par plus d’une personne doivent avoir une capacité d’au moins 15 m3 par occupant. Dans les combles, le cube n’est compté qu’à partir d’une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
👉🏻 Hauteur : Les pièces doivent avoir une hauteur de 2.40 m au moins entre le plancher et le plafond, à l’exception des espaces de prolongement telles les mezzanines. Dans les combles, la hauteur de 2.40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
👉🏻 Éclairage et ventilation : Tout local susceptible de servir à l’habitation doit être aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m² au minimum.
Les locaux annexes tels que salle de bains, w.-c., cellier, dressing attenant à une surface habitable comptent également dans cette surface.
Bases légales : La surface nette habitable est définie par l’application conjointe de la SUP (Surface Utile Principale), issue de la norme SIA 416, et du règlement d’application de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions – RLATC Art. 25, 27 et 28.
Surface PPE
La surface PPE, également appelée « surface de vente nette » ou encore « surface pondérée », est définie de la manière suivante pour les appartements en propriété par étages dans le canton de Vaud :
La surface nette habitable PLUS la surface de construction intérieure (l’épaisseur des murs non porteurs dans l’appartement) PLUS 50% de la surface des balcons ou loggias PLUS 33% de la surface des terrasses.
Exemple :
La surface nette habitable est la surface teintée en jaune.
À cela il faut ajouter la surface occupée par les murs intérieurs non porteurs, teintés en gris sur le plan ci-dessus, 50% de la surface des balcon ou loggia et 33% de la surface de la terrasse, comme ceci :
PRECISIONS :
- La surface nette habitable comprend les armoires encastrées, le bloc de cuisine, les foyers de cheminée et escaliers intérieurs (1 x).
- Mezzanines et combles : dans le Canton de Vaud, la règle suivante s’applique : la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons. (Source : RLATC Art. 27 al. 2).
- En l’absence de précisions, la surface de construction est approximativement 5 % de la surface nette habitable. (Source : recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces publiées par l’USPI).
Surface utile principale – SUP
Par surface utile principale ou SUP, on entend la partie de la surface utile (SU) qui est affectée aux fonctions répondant à la destination, au sens strict, de l’immeuble. (Source : norme SIA 416 – Surfaces et volumes des bâtiments)
Concernant une maison d’habitation ou un appartement en PPE, les surfaces affectées aux fonctions répondant à la destination sont les pièces habitables.
La norme SIA 416 définit 31 notions de surfaces relatives aux bâtiments. Cependant, cette norme ne définit pas la surface habitable à proprement parler. Dans la pratique, la surface utile principale telle que définie par la SIA est ce qui se rapproche le plus de la surface habitable telle qu’utilisée dans les modèles d’estimation hédoniste, ou de la surface nette habitable telle qu’elle est définie dans les recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces de l’USPI.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
SVIT Romandie
Le SVIT Romandie est une association au sens des art. 60 ss. du Code civil suisse.
L’acronyme SVIT vient de « Association Suisse de l’économie immobilière », qui se dit en suisse alémanique : « Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft ».
Les buts du SVIT Romandie sont :
- d’intervenir en faveur de la professionnalisation de l’économie immobilière suisse ;
- d’encourager la reconnaissance et la réputation des métiers de l’immobilier ainsi que de l’ensemble de la branche, en particulier en Suisse romande ;
- de travailler en étroite collaboration avec les associations professionnelles et immobilières ;
- de représenter les intérêts de l’économie immobilière à l’égard du public, des organes législatifs et des autorités en Suisse romande ;
- de soutenir les intérêts de la politique commerciale de ses membres, de même que des acteurs du marché de l’économie immobilière. Le SVIT Romandie s’engage notamment en faveur d’une réglementation libérale du marché et de la propriété en Suisse romande ;
- d’instituer et de promouvoir avec le SVIT Suisse la formation professionnelle et continue au sein de l’économie immobilière et d’offrir des programmes de formation à ses membres, correspondant aux attentes de ceux-ci ;
- d’offrir aux acteurs du marché de l’économie immobilière, avec le SVIT Suisse, une formation de base orientée vers leurs besoins ;
- d’élaborer les règlements professionnels de l’économie immobilière et d’examiner leur application.
Leur site internet 👉🏻 juste ici !
