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Marché en équilibre
Dans un marché en équilibre, le nombre de biens immobiliers proposés à la vente est suffisant pour satisfaire tous les potentiels acheteurs. L’offre et la demande sont en équilibre. Les prix restent au même niveau en moyenne. C’est un marché qui ne favorise ni les acheteurs ni les vendeurs.
Le marché en équilibre est souvent une phase transitoire entre le marché de vendeurs et, au contraire, le marché d’acheteurs.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Marge de négociation
Dans le jargon du courtage immobilier, nous parlons de marge de négociation pour définir l’écart entre le prix affiché et les offres qui seront faites par de potentiels acheteurs. Plus le prix de vente affiché correspond à la vraie valeur de marché, plus cette marge de négociation sera petite voire nulle.
Une estimation farfelue et une mise en vente bâclée ou non professionnelle vont augmenter la marge de négociation. Si le prix de vente affiché est de 10 à 15% plus élevé que la valeur de marché, il n’y aura pas de négociation, car il n’y aura pas d’offre après les visites.
Une estimation bien faite par un courtier qualifié et expérimenté, combinée à une bonne stratégie de mise en vente et à une mise en concurrence de plusieurs potentiels acquéreurs, va réduire cette marge de négociation.
Marketing
Le marketing fait en sorte que l’offre et la demande se rencontrent. Le marketing est composé d’un ensemble d’outils qui permettent d’optimiser les ventes.
Utilisé de manière experte, le marketing permet de vendre le même bien plus vite et plus cher. Le marketing des biens immobiliers répond aux mêmes règles de base que les autres objets de consommation.
Le prix, la mise en valeur, la communication à la bonne cible par les bons canaux, et la défense des intérêts des propriétaires vendeurs sont des éléments clés pour réussir une vente au meilleur prix du marché.
Marketing immobilier
Le marketing immobilier est, selon nous, un ensemble de techniques et d’actions qui vont permettre de réussir une vente au meilleur prix du marché.
Le marketing immobilier consiste à :
- déterminer le meilleur prix de vente correct pour ce type de bien dans le marché actuel ;
- déterminer la stratégie de commercialisation avec les vendeurs ;
- déterminer la cible pour ce type d’objet, et comment lui présenter cette opportunité et lui donner envie de l’acheter ;
- entreprendre toutes les actions nécessaires afin de provoquer la rencontre entre l’offre et la demande : photographies professionnelles, rédaction de textes publicitaires, communication multicanal et multimédia, dossier complet, etc. ;
- argumenter et défendre les intérêts des propriétaires vendeurs ;
- assurer une totale transparence afin de renseigner correctement les acheteurs ;
- aider les acheteurs à financer leur acquisition ;
- résoudre toutes les difficultés empêchant la vente ;
- et enfin réussir la vente.
Mention (Registre foncier)
L’une des rubriques d’un extrait de Registre foncier suisse concerne les mentions. Les mentions sont là pour attirer l’attention sur une particularité de droit ou de fait concernant le bien-fonds et les constructions érigées dessus.
Les droits mentionnés dans cette rubrique existeraient même s’ils n’y étaient pas mentionnés. Ces droits existent car ils sont prévus dans une loi.
À titre d’exemple, nous pouvons citer les mentions suivantes :
- Règlement PPE. Le règlement de la copropriété a été déposé au Registre foncier au moment de la constitution de la PPE.
- Restriction du droit d’aliéner LPP [Loi sur la prévoyance professionnelle, voir Deuxième pilier dans ce glossaire], ce qui signifie que le propriétaire a utilisé tout ou partie de ses avoirs de prévoyance pour financer une partie de l’achat d’un bien. Cette mention notifie aux notaires que le deuxième pilier doit être remboursé en cas de vente.
Le fait que l’immeuble soit soumis au droit foncier rural (LDFR) ou une mention de soustraction à la LDFR sont d’autres exemples.
Vous trouverez ici 👉🏻 plus d’informations au sujet des différentes mentions qui peuvent être inscrites au feuillet de Registre foncier d’un immeuble.
Mérule
La mérule, également appelée champignon des maisons ou champignon des charpentes, est un champignon lignivore, c’est-à-dire un champignon qui se nourrit de bois.
Le bois attaqué par ce champignon, utilisé dans la construction (pour les planchers et les poutres par exemple), deviendra sec, cassant et se fissurera. La mérule se rencontre presque exclusivement à l’intérieur des habitations, dans les zones tempérées.
Elle a tout d’abord besoin de bois pour se nourrir, puis d’une température entre 18 et 20 °C, d’obscurité et d’une humidité du bois de 30% sans ventilation. Une cave non ventilée en terre battue humide, avec de vieilles palettes de bois qui moisissent, est par exemple un terrain propice au développement de ce champignon.
Méthode de la valeur résiduelle
L’estimation de la valeur du foncier (terrain, parcelle à bâtir) selon la méthode résiduelle s’appuie sur le postulat que la valeur du foncier est déterminée par ce que l’on peut y construire.
Cette méthode est également appelée « méthode à rebours » ou « calcul du promoteur ».
Le principe est de déterminer ce qui peut être construit sur la parcelle en utilisant au mieux le règlement des constructions.
Il convient ensuite de déterminer quelle sera la valeur à la vente ou la valeur de rendement, donc la valeur de marché, du bâtiment terminé.
Il faut ensuite chiffrer la totalité des coûts de construction de ce bâtiment.
Une marge pour la prise de risques et le travail de développement est incluse.
En déduisant de la valeur de marché potentielle de la nouvelle construction tous les frais et la marge bénéficiaire désirée, vous obtiendrez la valeur résiduelle.
Cette valeur détermine le prix auquel le foncier peut être acheté pour réaliser l’opération.
Voici trois exemples de calcul de la valeur résiduelle.
Mezzanine
Une mezzanine est un niveau intermédiaire dans une pièce très haute de plafond. La mezzanine peut surplomber une partie de la pièce principale.
