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Droit d’emption
Le mot emption vient du latin Emptio, qui signifie « achat ».
Le droit d’emption est un droit d’acheter. Lors d’une vente à terme par exemple, le vendeur et l’acheteur signent un contrat chez le notaire, disant qu’à telle date (le terme) le solde du montant devra être payé et que l’acheteur deviendra le nouveau propriétaire.
Afin de garantir le droit d’acheter et d’empêcher que des modifications ne soient faites sur la parcelle vendue – ajouter une servitude par exemple, voire empêcher le propriétaire de vendre à un autre acheteur –, le droit d’emption en faveur de l’acheteur est inscrit au Registre foncier. De cette manière, un autre notaire pourra voir que la parcelle va être vendue à telle personne à telle date.
Droit d’habitation
Le droit d’habitation permet à la personne en faveur de qui ce droit existe d’habiter un bien immobilier sans en être le propriétaire. Il s’agit d’une servitude inscrite au Registre foncier en faveur d’une personne.
Le droit d’habitation, contrairement au droit d’usufruit, ne permet pas de louer le bien et de percevoir des loyers. Le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir habiter là.
Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un immeuble de plusieurs logements que vous louez et que vous habitez là également, vous pourriez vouloir vendre l’immeuble tout en bénéficiant d’un droit d’habitation qui prendra fin à votre décès ou à une date déterminée de commun accord.
Droit de mutation
Il s’agit d’un impôt prélevé par le canton et les communes lors d’un achat immobilier. Dans le canton de Vaud, cet impôt est de 3,3% du prix de vente et est à charge des acquéreurs.
Droit de préemption
Préemption vient du latin Pré- (« avant », « devant »), et Emere (« prendre »). Le droit de préemption est donc un droit d’achat préférentiel.
Prenons l’exemple suivant : votre voisin dispose d’un droit de préemption sur votre parcelle. Vous décidez de vendre, vous trouvez un acquéreur pour la somme d’un million. Le notaire devra prévenir votre voisin et lui proposer d’acheter en priorité aux exactes mêmes conditions que celles sur lesquelles vous vous êtes mis d’accord avec votre acheteur.
Le droit de préemption n’est donc pas très contraignant pour le propriétaire vendeur, par contre cela représente un risque pour l’acheteur qui pourrait voir l’affaire lui passer sous le nez sans qu’il ne puisse s’y opposer.
Depuis janvier 2020, les communes disposent d’un droit de préemption légal dans certaines conditions très précises. Le notaire vérifiera si la commune doit être avertie de la vente, afin de lui proposer de faire valoir son droit d’achat. Dans la pratique cela va rajouter un délai, et dans la très grande majorité des cas, la commune ne se portera pas acquéreur et l’affaire pourra se faire comme prévu.
Droit de profiter des cases libres
Lorsqu’un bien immobilier est remis en garantie (gage) à une banque afin d’obtenir un prêt hypothécaire, c’est inscrit au Registre foncier sous la rubrique « droit de gages immobiliers ».
Il peut y avoir plusieurs garanties.
En cas de vente forcée (vente aux enchères), il est important de pouvoir déterminer qui sera remboursé en premier. C’est d’autant plus important que, dans certains cas, il ne sera pas possible de rembourser tous les prêteurs. L’ordre de remboursement est déterminé par le rang.
Le prêt garanti par une cédule de rang 1 sera remboursé avant le rang 2, et ainsi de suite. Prenons un exemple où il y a trois prêts garantis par trois cédules. Elles seront en rangs 1, 2 et 3.
Si vous remboursez totalement le prêt garanti par la cédule en rang 2, ce rang devient « libre ». Si le rang 3 bénéficie du droit de profiter des cases libres, il passera automatiquement en rang 2 sans qu’il ne soit nécessaire de le demander.
Notez encore que la notion de « droit de profiter des cases libres », bien qu’elle concerne les droits de gages immobiliers, n’a pas de relation avec la notion d’hypothèques de premier rang et de deuxième rang.
En résumé : le droit de profiter des cases libres est le droit d’avancer dans les rangs des gages immobiliers, lorsqu’un gage qui bénéficiait d’un rang préférable est remboursé ou radié.
Droit de réméré
Il s’agit d’un droit de racheter ce que l’on a vendu. Les conditions du rachat sont précisées au préalable.
Le droit de réméré est inscrit au Registre foncier.
Droit de superficie
Il s’agit de la mise à disposition d’un terrain de la part du propriétaire (le superficiant) à une personne ou une entreprise (le superficiaire), pour une très longue période, en contrepartie d’une rente.
La période va de minimum 30 ans jusqu’à 99 ans. L’avantage est que le propriétaire conserve le terrain, et que le superficiaire peut y construire sans avoir dû sortir de grosses quantités d’argent pour l’acheter. Les communes ou le canton, par exemple, sont propriétaires de terrains qu’ils mettent à disposition de supermarchés selon le principe du droit de superficie.
Une convention règle les questions de la rente, du délai et de ce qu’il adviendra des constructions érigées sur le terrain à l’expiration de ce droit.
Droit de timbre
Le droit de timbre est une sorte d’impôt fédéral prélevé sur certaines transactions telles que le commerce de titres.
Dans le cas de la constitution d’une cédule hypothécaire, il y a un droit de timbre qui est prélevé. Sur les primes d’assurance, il y a également un droit de timbre.
Droit distinct et permanent – DDP
Le droit distinct et permanent permet au propriétaire d’un terrain d’en autoriser l’usage à une autre personne, sans pour autant céder la propriété de son bien-fonds.
Prenons l’exemple de la commune de Crisser dans le canton de Vaud, avec d’un côté un propriétaire d’un terrain en zone artisanale, qui désire le faire fructifier sans pour autant le vendre, et de l’autre côté le grand distributeur Coop ou Migros, qui désire implanter un centre commercial à Crisser sans devoir acheter le terrain.
La solution est le droit distinct et permanent qui va permettre à la Coop ou à la Migros de construire et d’exploiter un centre commercial sur le terrain de la commune de Crissier, moyennant une contrepartie prévue dans une convention. Il s’agit d’un droit distinct, c’est-à-dire qu’il n’est établi ni en faveur d’un autre bien-fonds ni en faveur d’une seule autre personne. Il s’agit d’un droit permanent.
Dans le droit Suisse, un droit est permanent à partir du moment où il est établi pour une durée d’au moins 30 ans et d’au plus 100 ans. Ce droit distinct et permanent est enregistré au Registre foncier. Aux yeux de la loi, un DDP est un immeuble, il peut donc être mis en garantie d’un prêt hypothécaire, par exemple.
Il est également possible de construire une propriété par étages sur un droit distinct et permanent. Mais dans ce cas, même si la durée du droit est garantie pour 100 ans, le renouvellement du droit n’est pas garanti, ce qui pose le problème de la transmission d’un patrimoine aux générations futures.
Les détails financiers ainsi que les accords concernant les constructions réalisées sur le terrain, varient au cas par cas et sont réglés dans des conventions. La liberté contractuelle permet donc d’inventer une infinité de systèmes de rémunération.
Droit foncier rural
Le droit foncier rural concerne les terrains et les exploitations à vocation agricole dans nos campagnes suisses.
La loi sur le droit foncier rural (LDFR) a pour objectifs principaux de :
- soutenir la propriété des agriculteurs dans les campagnes ;
- protéger les exploitations familiales ;
- protéger la position des exploitants à titre personnel ;
- éviter la spéculation et les prix surfaits des terrains agricoles.
