Il y a de très nombreuses facettes de l’immobilier suisse qui sont très fortement codifiées et standardisées, alors que d’autres ne le sont pas du tout.
La manière de compter les pièces et les demi-pièces tombe dans la catégorie « pas standardisée ».
Afin de déterminer le prix correct d’un appartement en PPE, vous devrez prendre de nombreux facteurs en considération.
Les deux méthodes d’estimation pour les appartements en PPE sont la méthode comparative et la méthode économétrique, également connue sous le nom de méthode hédoniste.
Il existe plusieurs méthodes d’estimation immobilière. Mais quelle que soit la méthode, les fondements restent les mêmes.
Une des difficultés que rencontre un estimateur immobilier est que les biens immobiliers sont très différents les uns des autres.
Si un estimateur doit être un spécialiste de sa région, il doit également pouvoir estimer tout type de biens dans sa zone géographique.
L’un de ces types de biens est précisément la maison de village ou maison villageoise.
Le but de cet article est de vous donner, par l’exemple, les grandes lignes à suivre pour déterminer correctement la valeur d’un bien immobilier dit « d’amateurs ».
La toute première chose à faire est de déterminer ce qu’est exactement un bien d’amateurs.
Les différents types de biens immobiliers destinés à l’habitation de leurs propriétaires (Villa, maisons, appartements) s’estiment selon des méthodes très similaires.
Mais leurs différences doivent être prises en considération afin d’en estimer correctement la bonne valeur de marché ou valeur vénale.
Une villa ou maison contiguë se situe entre deux autres maisons, avec un mur mitoyen à sa gauche et un mur mitoyen à sa droite.
Dans le domaine de l’immobilier il est fait mention de différentes sortes de « valeurs » et il est parfois bien difficile de s’y retrouver.
J’aimerai vous faire profiter de mon expérience de professionnel de l’immobilier. Durant ma formation pour le brevet fédéral, j’ai eu l’occasion de poser de nombreuses questions aux intervenants afin de clarifier à fonds ces différentes notions de valeurs.
Cet article a pour objectif de répondre complètement à la question du calcul de la surface habitable de tout type de logement.
C’est avec une approche pratique que je vais détailler l’ensemble des critères qui servent à calculer correctement une surface habitable.
Que cette surface soit utilisée pour une estimation de la valeur vénale (ou valeur de marché) ou pour une annonce de vente immobilière.
Cet article a pour but de donner les informations clés pour l’estimation de la valeur d’une villa individuelle.
En Suisse, la villa individuelle est un type d’habitation qui a fait son apparition dans les années 1970.
Bien entendu, il existait déjà des maisons de type « villa individuelle » bien avant cela, voire du temps des Romains.
Mais c’est vraiment à la fin des années 1960 et au début des années 1970 que les zones villas ont été dessinées autour des villages, et que ce type de construction a connu un essor.
Le Gros-de-Vaud offre un paysage agricole avec des cultures, des pâturages et des forêts. Il est situé entre Lausanne et Yverdon du nord au sud, et entre Cossonay et Moudon de l’ouest à l’est.
Avec en position centrale, son chef-lieu, Échallens.
Un bien immobilier est composé de plusieurs parties.
La première est le terrain. La valeur du terrain peut être estimée séparément de la partie bâtie.
Au sujet de la valeur du terrain, il existe une maxime qui est la suivante : un terrain a une valeur qui est estimée en fonction de ce qui peut être construit dessus.
Une des nombreuses problématiques qu’un estimateur doit être en mesure de résoudre est :
« Comment déterminer le bon prix d’achat d’un terrain pour y construire un immeuble de rendement ? »
Entre nous soit dit, c’est en tout premier lieu le propriétaire du terrain qui va se poser cette question.
Je vais essayer de vous expliquer et vous démontrer par l’exemple la méthode d’estimation de la valeur d’un terrain selon la méthode résiduelle. Également connue sous le nom de méthode à rebours ou encore méthode du promoteur.
La valeur du terrain constructible, ou valeur du foncier, dans une région, est en grande partie ce qui détermine le prix d’un bien immobilier.
Les coûts de construction varient en fonction du type de construction, des matériaux utilisés et des finitions.
Mais à qualité de construction équivalente ce qui explique les très grandes différences de valeur de l’immobilier entre les régions de Suisse et au sein du canton de Vaud, c’est le prix des terrains sur lesquels les habitations sont érigées.
Pourquoi le prix du terrain ne cesse-t-il d’augmenter ?
Le nombre de terrains constructibles est en constante diminution. Les raisons en sont simples.
D’un côté, la quantité de terrains n’est pas infinie, au contraire, il n’existe qu’une surface limitée de terrains constructibles.
D’un autre côté, de nombreuses lois, dont principalement la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), obligent les communes à réduire la taille de leurs zones constructibles afin de permettre de subvenir aux besoins des 15 prochaines années et pas plus.
Vous n’avez peut-être jamais entendu parler de la valeur hédoniste. Pourtant, elle joue un rôle principal dans l’estimation immobilière.
La valeur hédoniste ou encore hédonique est avant tout un outil statistique qui permet d’estimer la valeur du bien immobilier selon un grand nombre de critères.
Il est une loi naturelle en immobilier qui veut que la valeur d’un terrain soit déterminée par ce que l’on peut y construire.
Nous voyons d’emblée qu’il est donc nécessaire de pouvoir déterminer ce qui peut être construit, afin de trouver le prix probable d’un terrain.
Je vais vous détailler la méthode de calcul pour une estimation de la valeur du terrain selon la méthode à rebours, communément connue sous le nom de la méthode du promoteur.
Déterminer le bon prix d’une surface de terrain constructible peut sembler complexe si l’on ne maîtrise pas bien les rouages de l’estimation immobilière.
Pourtant, il n’y a rien de mystique.
Si vous savez faire des additions, soustractions, multiplications et divisions, vous connaissez suffisamment les mathématiques pour réaliser une estimation de la valeur d’un terrain sur lequel un immeuble peut être construit.
La région de Morges est très riche et diversifiée.
Entre le Léman et les contreforts du Jura se situent de grandes surfaces cultivées et de belles forêts protectrices. La culture de la vigne y remonte à l’époque romaine. Elle est également un pôle économique important avec de nombreuses entreprises et multinationales.
Admettons-le sans chauvinisme, le district de Morges n’a rien à envier à ses voisins.
Cette situation fortement diversifiée crée de grandes disparités au niveau des prix de l’immobilier dans notre région. Ces différences sont essentiellement explicables par les prix des terrains.
En comprenant pour vous-même les grandes lignes de l’estimation immobilière, vous pourrez alors déterminer le professionnalisme de votre estimateur.
L’estimation vénale d’un bien est déterminée selon six éléments. Je vais vous les présenter brièvement.Il s’agit de critères concrets qui permettent d’estimer la valeur réelle du bien immobilier :
Si vous avez écouté nos podcasts ou lu certains de nos articles, vous savez sûrement que l’estimation est la base d’une vente immobilière réussie.
En effet, une mauvaise estimation fera forcément perdre de l’argent au propriétaire vendeur.
De plus en plus de sites Internet proposent des estimations gratuites de la valeur de votre bien immobilier en ligne. Le principe est simple, vous voyez une pub – que ce soit sur Facebook, Instagram, LinkedIn ou le 20 minutes – ou vous effectuez une recherche avec Google.
Votre curiosité est titillée et vous remplissez le formulaire afin d’obtenir en quelques clics la réponse à la question :
« Combien vaut mon bien immobilier ? ».
Cette grande facilité apparente est bien réelle, les calculateurs de la valeur de biens immobiliers sur Internet tiennent leur promesse d’une réponse en quelques minutes.
Maintenant, la question qui se pose est de savoir si ce type d’estimation immobilière est vraiment fiable.
Une expérience intéressante m’est arrivée récemment, qui m’a poussé à faire des recherches plus approfondies au sujet du raisonnement de nombreux propriétaires quant à la valeur qu’ils donnent à leurs possessions.
J’ai mené ma petite enquête. Et j’ai trouvé la réponse.
Certaines personnes, pas tout le monde, peuvent être victimes d’erreur de raisonnement à leur insu.
Vous vous êtes sans doute déjà posé la question « comment calculer la valeur de mon bien immobilier ? »
Il se peut même que vous vous posiez la question parce que vous avez déjà entendu parler de grosses variations en fonction de la méthode d’estimation utilisée et de l’estimateur qui a réalisé le calcul.
Cet article est là pour vous aider à comprendre le sujet.
Cet article a pour but de vous aider à savoir quelle est la meilleure méthode d’estimation pour vendre votre bien au meilleur prix.
Vous vous demandez certainement comment obtenir l’estimation immobilière la plus juste.
Je vous donne entièrement raison de vous poser cette question à ce stade de vos démarches, car le point de départ d’une vente immobilière réussie est le prix affiché.
