Vincent Grognard 
Dans un monde de plus en plus technologique où l’on essaye de digitaliser beaucoup d’activités, il est parfois nécessaire de se recentrer sur les vraies valeurs.
Qu’est-ce qui compose la vraie valeur d’une entreprise de services ? Ses beaux locaux ? Son site Internet ? Ses publicités aguichantes ?
Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier et vous vous apprêtez à donner un mandat à votre courtier ?
Maintenant, il est temps de préparer votre bien pour optimiser la vente.
Une des nombreuses problématiques qu’un estimateur doit être en mesure de résoudre est :
« Comment déterminer le bon prix d’achat d’un terrain pour y construire un immeuble de rendement ? »
Entre nous soit dit, c’est en tout premier lieu le propriétaire du terrain qui va se poser cette question.
Je vais essayer de vous expliquer et vous démontrer par l’exemple la méthode d’estimation de la valeur d’un terrain selon la méthode résiduelle. Également connue sous le nom de méthode à rebours ou encore méthode du promoteur.
La valeur du terrain constructible, ou valeur du foncier, dans une région, est en grande partie ce qui détermine le prix d’un bien immobilier.
Les coûts de construction varient en fonction du type de construction, des matériaux utilisés et des finitions.
Mais à qualité de construction équivalente ce qui explique les très grandes différences de valeur de l’immobilier entre les régions de Suisse et au sein du canton de Vaud, c’est le prix des terrains sur lesquels les habitations sont érigées.
Pourquoi le prix du terrain ne cesse-t-il d’augmenter ?
Le nombre de terrains constructibles est en constante diminution. Les raisons en sont simples.
D’un côté, la quantité de terrains n’est pas infinie, au contraire, il n’existe qu’une surface limitée de terrains constructibles.
D’un autre côté, de nombreuses lois, dont principalement la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), obligent les communes à réduire la taille de leurs zones constructibles afin de permettre de subvenir aux besoins des 15 prochaines années et pas plus.
Une agence vous intéresse, mais vous souhaitez savoir si elle sera vraiment compétente pour vendre votre bien immobilier ?
Vous souhaitez évaluer le degré de professionnalisme de votre futur courtier ?
Alors, il faut faire attention à ce que l’agence ou le courtier soit capable de réaliser les services indispensables pour optimiser la vente de votre bien.
Le prix de l’immobilier est déterminé en fonction de l’offre et de la demande.
Or, la demande est elle-même influencée par 6 facteurs fondamentaux que je vais développer
pour vous :
Vous n’avez peut-être jamais entendu parler de la valeur hédoniste. Pourtant, elle joue un rôle principal dans l’estimation immobilière.
La valeur hédoniste ou encore hédonique est avant tout un outil statistique qui permet d’estimer la valeur du bien immobilier selon un grand nombre de critères.
Il est une loi naturelle en immobilier qui veut que la valeur d’un terrain soit déterminée par ce que l’on peut y construire.
Nous voyons d’emblée qu’il est donc nécessaire de pouvoir déterminer ce qui peut être construit, afin de trouver le prix probable d’un terrain.
Je vais vous détailler la méthode de calcul pour une estimation de la valeur du terrain selon la méthode à rebours, communément connue sous le nom de la méthode du promoteur.
Déterminer le bon prix d’une surface de terrain constructible peut sembler complexe si l’on ne maîtrise pas bien les rouages de l’estimation immobilière.
Pourtant, il n’y a rien de mystique.
Si vous savez faire des additions, soustractions, multiplications et divisions, vous connaissez suffisamment les mathématiques pour réaliser une estimation de la valeur d’un terrain sur lequel un immeuble peut être construit.
La région de Morges est très riche et diversifiée.
Entre le Léman et les contreforts du Jura se situent de grandes surfaces cultivées et de belles forêts protectrices. La culture de la vigne y remonte à l’époque romaine. Elle est également un pôle économique important avec de nombreuses entreprises et multinationales.
Admettons-le sans chauvinisme, le district de Morges n’a rien à envier à ses voisins.
Cette situation fortement diversifiée crée de grandes disparités au niveau des prix de l’immobilier dans notre région. Ces différences sont essentiellement explicables par les prix des terrains.
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, mais face à la concurrence, vous ne savez pas vers qui vous tourner ?
C’est normal ! Dans le monde du courtage, on ne distingue pas moins de 4 types d’agences :
Les agences « zéro commission » ou agences au forfait sont peu recommandables. On vous explique pourquoi à la fin de cet article.
En comprenant pour vous-même les grandes lignes de l’estimation immobilière, vous pourrez alors déterminer le professionnalisme de votre estimateur.
L’estimation vénale d’un bien est déterminée selon six éléments. Je vais vous les présenter brièvement.Il s’agit de critères concrets qui permettent d’estimer la valeur réelle du bien immobilier :
Vendre son bien immobilier sans faire appel à un courtier est possible. Encore faut-il avoir les bonnes compétences pour être sûr de ne pas faire d’erreurs.
Voici les compétences principales qu’un courtier doit posséder :
Ce blog immobilier de Suisse romande a pour vocation de renseigner les propriétaires, les futurs propriétaires et les courtiers au sujet des différents aspects liés à la vente et à l’achat d’un bien immobilier.
Cet article vous permet de comprendre les intentions et le contexte dans lesquels cet espace a été créé.
Alors que les acheteurs d’un bien immobilier peuvent être passablement stressés par cette dernière grande étape qui est la signature de l’acte de vente chez le notaire, votre attitude en tant que vendeur est, elle, généralement beaucoup plus décontractée.
Ceci s’explique assez facilement car, en cas de vente, le vrai test en ce qui vous concerne est : « Est-ce que l’argent est chez le notaire ? » et « Suis-je protégé si les acheteurs se rétractent ? ».
Claude (appelons-le « Claude ») m’a contacté pour avoir une estimation de la valeur de son immeuble.
J’ai rapidement pris rendez-vous en m’assurant qu’il puisse mettre à ma disposition la police d’assurance de l’ECA, l’extrait du Registre foncier et l’état locatif, c’est-à-dire le total des loyers nets (hors charges) encaissés.
J’ai eu l’occasion de visiter l’ensemble des appartements avec lui, tout en rassurant les locataires qu’en cas de vente leur bail continuerait aux mêmes conditions.
Confier son bien immobilier à un courtier ou une courtière, c’est construire une relation de confiance. Mais pour cela, il faut d’abord gagner cette confiance. Il faut pouvoir décrypter le savoir-faire du professionnel, mais aussi son savoir-être.
Dans cet article tiré de notre épisode de podcast, nous vous proposons 7 conseils pour vous aider à choisir la bonne agence ou le bon professionnel de l’immobilier pour réussir la vente de son bien.
La vente immobilière pourrait se résumer à mettre un vendeur en contact avec un acheteur et à s’assurer que la transaction entre les deux se passe dans les meilleures conditions.
La stratégie gagnante passe par un propriétaire qui a une bonne raison de vendre, accompagné d’un courtier qui est vraiment là pour défendre les intérêts du propriétaire vendeur.
Si vous avez écouté nos podcasts ou lu certains de nos articles, vous savez sûrement que l’estimation est la base d’une vente immobilière réussie.
En effet, une mauvaise estimation fera forcément perdre de l’argent au propriétaire vendeur.
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier et vous aimeriez explorer les différentes options qui s’offrent à vous ? Cet article est rédigé pour vous.
La vente d’un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, pourrait devenir une source de stress assez importante dans votre vie.
Un achat est également une source d’anxiété étant donné les enjeux.
Vous n’êtes pas sans savoir qu’un propriétaire doit absolument s’accorder le temps de réflexion afin de mettre en vente son bien immobilier.
La phase de réflexion permet d’envisager les différents types de scénarios, de vous poser toutes les questions possibles et imaginables, et enfin de détailler votre projet de vente.
Nous allons vous livrer tous les secrets d’une vente réussie, étape par étape.
L’origine du mot Courtier
En Suisse l’agent immobilier qui joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier se nomme un courtier ou une courtière au féminin.
L’origine du mot remonte au Moyen Âge où le terme « courretier » englobait un ensemble d’activités commerciales. En francophonie les termes agent, courtier, négociateur et intermédiaire en immobilier désignent la même activité commerciale.
Il y a bien longtemps de cela, après votre mariage et l’arrivée de votre premier enfant, vous avez fait le grand pas et êtes devenu propriétaire.
À l’époque, votre maison représentait la solution aux problèmes de place et d’agrandissement de la famille que vous rencontriez.
Vous avez trouvé des solutions pour le financement, et grâce à une bonne dose de savoir-faire et une excellente entente avec votre banquier, vous êtes arrivé à acheter votre maison.
Une question qui revient souvent, et à laquelle il est malheureusement difficile d’obtenir une réponse claire et objective, est : à qui demander une estimation de mon bien ?
Mais nous sommes là ! Et c’est exactement ce à quoi nous nous attelons dans cet article inspiré de notre podcast du même nom !
En Suisse, un acte authentique est un contrat fait devant un officier public. Dans ce sens, un acte est un document écrit qui constate un fait, une convention ou encore une obligation.
Dans les cantons romands que sont Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel et le Jura, les notaires sont des officiers publics. En revanche, dans les cantons alémaniques, les officiers publics sont le plus souvent des fonctionnaires de l’État.
La forme authentique garantit la parfaite légalité du contrat et protège ainsi chaque partie. Mais qui dit légalité dit vocabulaire juridico-légal souvent très éloigné du vocabulaire de la vie courante.
Lors d’une vente immobilière, si les étapes de mise en vente ont été faites correctement, il arrive un moment où des potentiels acheteurs vont s’intéresser à l’achat du bien. Ceci se manifeste par la proposition d’une offre d’achat.
Cet article est destiné à vous aider en vous donnant des conseils pratiques pour soumettre une offre en tant qu’acheteur, et pour faire une contre-offre en tant que propriétaire vendeur.
Il est donc utile aussi bien aux vendeurs qu’aux acheteurs, et même aux courtiers qui se trouvent entre les deux.
Des exemples d’offres et de contre-offres vous seront également proposés.
Nous avons récemment réalisé une enquête sur un grand nombre de propriétaires dans le canton de Vaud afin de leur demander quelles sont leurs préoccupations principales en cas de vente.
La préoccupation la plus importante de toutes est de bien vendre.
C’est-à-dire de vendre au bon prix. Nous avons posé davantage de questions afin de nous assurer de ce que « vendre au bon prix » signifie vraiment, et il est ressorti que « vendre au bon prix » signifie : vendre au prix le plus élevé possible.
Il y a de nombreuses années de cela, lorsque je me suis lancé dans le courtage immobilier, je me suis rendu au
Registre foncier et j’ai demandé s’ils pouvaient me fournir un livret avec les explications pour comprendre les extraits. L’employée m’a regardé avec un regard mélangeant tristesse et étonnement et m’a répondu poliment : « Non cela n’existe pas ».
À un moment ou à un autre, tout propriétaire est amené à se poser des questions sur le fait de vendre ou de ne pas vendre son logement actuel.
Rien que dans le canton de Vaud, il est recensé plus de 11’000 transactions immobilières chaque année. Et la grande majorité des biens immobiliers sont la propriété de plusieurs personnes. On estime que plus ou moins 15’000 personnes par an dans le canton de Vaud vont passer chez un notaire pour la vente d’un bien.
Voici un article pratique destiné aux propriétaires qui se demandent comment faire le bon choix d’une agence immobilière.
Nous avons rassemblé pour vous 15 conseils judicieux afin de savoir comment bien choisir votre agence dans le but de vendre votre bien rapidement au meilleur prix de marché.
Actif dans l’immobilier depuis 2012, j’ai souvent l’occasion d’observer une arnaque très courante qui peut avoir des conséquences néfastes pour les propriétaires qui désirent vendre leur bien aux meilleures conditions possibles.
La vente d’un bien immobilier, que ce soit une villa, une maison de village ou un appartement en PPE, est source de stress, d’angoisse et d’anxiété.
Et l’une des peurs très importante d’un propriétaire qui désire vendre est l’appréhension de se faire arnaquer.
Voici un facteur important à prendre en considération dans un projet de vente de votre logement.
Combien d’impôts vais-je devoir payer sur le bénéfice réalisé lors de la vente de mon bien ?
Et cette question est vraiment légitime.
Cet article a pour but de vous donner les informations de base ainsi que des trucs et astuces afin de vous aider à calculer approximativement le montant de cet impôt avant la vente.
La plupart des ventes que nous réalisons sont des ventes de logements, villas, maisons ou appartements. Cet article ne prend pas en compte les ventes de biens utilisés pour une activité commerciale ou agricole.
Les arnaques existent depuis la nuit des temps.
Elles sont bien souvent le fait de personnes malhonnêtes, incapables de travailler, et qui essayent de s’enrichir en profitant de la crédulité des gens honnêtes.
Même s’il s’agit fondamentalement de vol, c’est plus fin et sophistiqué.
L’arnaqueur va vous impliquer dans quelque chose. Il va vous attirer dans ses filets en vous faisant miroiter une très bonne affaire.
Certaines personnes, par appât du gain et sur base de promesses d’argent facile, se font avoir.
Monsieur et Madame P. sont retraités depuis quelques années, et leur maison est devenue trop grande pour leur usage actuel.
L’entretien du jardin, autrefois source de satisfaction, est maintenant une charge trop lourde.
De plus, la maison, typiquement familiale, est répartie sur 4 niveaux au total.
Approchant progressivement vers des jours à mobilité plus compliquée, les propriétaires ont le projet de vendre pour acheter un appartement neuf, dans un canton au climat plus agréable.
Vendre son bien immobilier n’est pas une mince affaire, et il s’agit d’une opération qui doit être mûrement réfléchie.
L’une des questions qui revient assez fréquemment concerne la remise en état du bien avant sa mise en vente.
C’est une question qui paraît simple au premier abord, mais qui peut se révéler très complexe lorsqu’on y regarde de plus près.
Le bien doit être vendu sans camoufler ses défauts. Il est efficace de faire de petits travaux d’entretien et de réparation courante alors qu’il est rarement rentable d’entreprendre de grosses rénovations profondes avant la mise en vente d’un objet ancien.
Que ce soit en vue de déterminer le prix de vente à afficher pour:
Il existe de très nombreux services d’estimation immobilière qui permettent de déterminer une valeur approximative ou précise de la valeur vénale, ou valeur de marché, de votre appartement, maison, villa ou autre bien immobilier.
L’une des nombreuses questions qu’un propriétaire se pose avant de prendre la décision de vendre, concerne le bon moment pour mettre en vente.
Il est certain qu’il est plus agréable de travailler entre mai et juillet. Mais je vous assure que la saison n’a rien à voir avec la réussite ou l’échec d’une vente immobilière.
Le logement de vos rêves à une certaine époque de votre vie peut s’avérer inadapté à votre évolution, des années plus tard.
C’est tout à fait normal. Les choses évoluent sans cesse. Un jour vous viviez seul, et ensuite vous vous êtes marié.
Tant que vous n’aviez pas d’enfant ou tant que votre premier était un nourrisson, vous pouviez vous contenter d’un appartement de 2 ou 3 pièces.
Les paroles s’envolent, les écrits restent.
En Suisse, un contrat oral est tout à fait valable.
Mais malgré cela, lorsque vous déciderez de travailler avec un professionnel de l’immobilier qui vous aidera à réaliser vos objectifs, je vous conseille vivement de ne pas vous contenter d’un accord verbal.
Le prix de vente à afficher pour réussir au mieux la vente de votre bien immobilier est un point crucial de la stratégie à adopter.
C’est le résultat du recoupement de plusieurs méthodes d’estimation, et du partage de points de vue entre vous et le professionnel que vous allez mandater pour vendre votre bien. Celui-ci devra vous conseiller honnêtement en prenant uniquement vos intérêts en compte.
Il existe un test du genre « ça passe ou ça casse » au sujet du prix de vente. Après un long processus de décision et un grand travail de préparation, vous donnez votre feu vert pour la mise en vente, et là, vous allez vite vous rendre compte de la justesse (ou non !) du prix affiché.
Vous ai-je déjà raconté l’histoire de cette superbe maison de maître située à Orbe ?
Je m’en souviens comme si c’était hier. C’était en automne. J’étais à mon bureau, en train de travailler sur un projet de valorisation de bien immobilier. Tout à coup, mon téléphone sonne.
Au bout du fil, Monsieur JMS. Il se présente succinctement et m’informe qu’il souhaite faire estimer une maison de maître datant du 18ème siècle.
Chaque bien immobilier est unique, de même que chaque propriétaire et chaque acheteur sont tout à fait uniques, il y aura donc une infinité de combinaisons possibles.
Néanmoins, tout comme pour la grande majorité des activités humaines, la vente d’un bien immobilier suit une séquence d’étapes qui doivent se faire les unes après les autres pour bien réussir l’opération.
De plus en plus de sites Internet proposent des estimations gratuites de la valeur de votre bien immobilier en ligne. Le principe est simple, vous voyez une pub – que ce soit sur Facebook, Instagram, LinkedIn ou le 20 minutes – ou vous effectuez une recherche avec Google.
Votre curiosité est titillée et vous remplissez le formulaire afin d’obtenir en quelques clics la réponse à la question :
« Combien vaut mon bien immobilier ? ».
Cette grande facilité apparente est bien réelle, les calculateurs de la valeur de biens immobiliers sur Internet tiennent leur promesse d’une réponse en quelques minutes.
Maintenant, la question qui se pose est de savoir si ce type d’estimation immobilière est vraiment fiable.
Vous souhaitez vendre votre bien et vous vous interrogez sur les documents à fournir pour la vente d’un bien en Suisse.
Voici notre réponse complète.
Acheter un bien et en vendre un autre en même temps est tout à fait faisable, mais cela reste quand même assez compliqué.
Un investissement immobilier n’a rien à voir avec l’achat d’une brouette, cela prend du temps et cela coûte de l’argent !
Il faut d’abord faire une offre, puis elle doit être acceptée. Tant que ce n’est pas signé, ce n’est pas vendu, car c’est difficile d’avoir des certitudes et d’avoir un engagement de la part de potentiels acheteurs tant que vous n’avez pas consulté un notaire.
La vente d’un bien immobilier suscite des questions à foison. C’est bien normal.
Cet article ne va pas directement y apporter des réponses, mais au contraire peut-être vous aidera-t-il à prendre conscience d’autres questions que vous ne vous êtes pas encore posées.
Comment comprendre le fonctionnement du marché de l’immobilier ?
Vous n’êtes ni avocat ni notaire, mais vous voulez en apprendre plus sur la vente de votre bien ?
Vous trouverez sûrement une multitude d’informations sur internet qui ne sont franchement pas faciles à comprendre.
Le but de notre podcast est de transmettre des informations d’une manière agréable, facile à comprendre, et non de façon ennuyeuse et barbante !
En tant que propriétaire, vous vous posez très probablement la question de savoir quelles sont les démarches pour vendre son bien immobilier sans agence.
Que ce soit parce que vous avez une mauvaise opinion ou une mauvaise expérience avec une agence immobilière ou tout simplement parce que vous voulez vous épargner des frais d’agence, vendre par soi-même est tout à fait possible.
Cet article a pour but de répondre à la question ci-dessus sans détour. Voici les étapes pour vendre son bien immobilier sans agence en Suisse :
